CODAN og WeWork skærer det ud i pap: Kontormarkedet er under forandring

Med lockdowns og tvungen hjemmearbejde har COVID-19 sat gang i debatten om fremtiden for kontorudlejningsmarkedet. På den ene side er der dem, som mener, at kontormarkedet er dødt og for en stor del vil blive erstattet af hjemmearbejdspladser - og cafe-besøg, når vi skal mødes. Andre vurderer, at der er tale om en forbigående hændelser og at markedet vil finde sit normale leje så snart vores samfund åbner op igen. En række nylige begivenheder i både Danmark og udlandet viser dog, at kontormarkedet er under forandring og under alle omstændigheder ikke vil komme til at ligne sig selv 100% igen.

Med CODAN’s udmelding om, at de på permanent basis indfører mulighed for hjemmearbejdsdage for en stor del af deres ansatte og at de som en konsekvens flytter ud af det ikoniske Codanhus til mindre lokale, begynder vi nu for alvor at se, de mere langsigtede virkninger, som COVID-19 får for ejendomsbranchen og mere specifikt for de mange aktører, der opererer inden for kontorudlejningsmarkedet. Også Nykredit har tidligere meldt ud, at de flytter fra deres nuværende hovedsæde til mindre faciliteter i Nordhavn, da de oplever et faldende behov for faste kontorpladser til deres medarbejdere.

I de fleste af Europas og USA’s storbyer er kontormarkedet under endnu voldsommere pres. Mange er stadig tvunget til at arbejde hjemmefra og flere har herigennem fundet ud af, at det, både hvad angår produktivitet og work-life balance, kan være en fantastisk ide at kombinere kontoret med en eller flere ugentlige hjemmearbejdsdage.  Noget af efterspørgslen vil helt sikkert rette sig op igen, når vi kommer på den anden side af COVID-19. De fleste eksperter er dog relativt enige om, at kontormarkedet ikke vil komme til at ligne sig selv igen. Men hvordan vil det så komme til at se ud?

WeWorks seneste udvikling viser hvor markedet bevæger sig hen

I denne forbindelse er det interessant at se nærmere på, hvordan den amerikanske proptech – og co-working mastodont WeWork har klaret sig på det seneste. WeWorks udvikling er nemlig på flere måder en indikator på de fundamentale ændringer, der sker på kontormarkedet netop nu. Mens WeWork også har været udfordret af COVID-19 krisen, har de klaret sig relativt bedre gennem krisen sammenlignet med flere af de traditionelle spillere på kontorudlejningsmarkedet. Dette hænger bl.a. sammen med, at de tilbyder fleksibel korttidsudlejning af kontorpladser og derfor kan leje de samme pladser ud til forskellige lejere i løbet af en dag eller en uge. Mens WeWork også har oplevet et fald i efterspørgslen efter faste kontorpladser, har de til gengæld fået en lang række nye kunder. Flere af dem, som ikke har måttet eller kunne komme på deres normale arbejdsplads, har således haft brugt det lokale WeWork, hvis deres boligsituation har gjort det umuligt for dem at arbejde hjemmefra, eller hvis de af anden årsag har haft brug for en gang imellem at have adgang til mere professionelle kontor- og mødefaciliteter.

Dette spiller ind i en allerede eksisterende tendens. Nemlig at vi pga. af nye teknologier og ændrede livstilsmønstre nu ikke længere behøves at arbejde fra et fast sted, men faktisk både kan og ofte også ønsker at kunne arbejde fra hvor som helst – og når som helst. Denne tendens har WeWork tydeligvis også set og har for nyligt lanceret ’WeWork On Demand’ - en app, der giver alle (ikke kun eksisterende kunder) adgang til at booke et skrivebord eller mødelokale i en hvilken som helst af WeWork’s lokationer i New York for helt ned til 25 USD for 8 timer. Et tilbud WeWork højst sandsynligt vil udvide til mange andre storbyer verden over i den nærmeste fremtid. Med dette tilbud ønsker WeWork ikke alene at tiltrække den voksende crowd af freelancere og startups, der i stigende grad bruger cafeer og restauranter som midlertidige kontorer, men også at tilbyde en fleksibel løsning til de etablerede virksomheder, der ønsker at give deres ansatte adgang til produktive arbejdsfaciliteter tæt på deres bopæl, når de er på forretningsrejsen - eller hvor de nu befinder sig! I Danmark spiller startup’en Joes & Cos. også ind i denne tendens, og tilbyder gennem deres app on-demand adgang til en række forskellige coworking spaces rundt omkring i København.

Et Airbnb for kontorpladser vil kunne blive den store vinder

Mens WeWork på mange måder indtil nu har kunnet lukrere på udviklingen inden for kontormarkedet, kan den nuværende udvikling ironisk nok også være med til at presse WeWork. Hvis vi for alvor kommer til at se en bølge af virksomheder, som nedskalerer antallet af kontorpladser, vil vi uundgåeligt opleve et relativt stort overskud af ledige skriveborde og kontorkvadratmeter. Tænker vi blot et kort øjeblik på, hvad Airbnb med deres markedsplatform har gjort ved hotel- og kortidslejemarkedet, vel og mærke uden at eje nogle hoteller eller lejligheder, er det nærliggende at forudse, hvad der meget vel kan ske på kontorudlejningsmarkedet. Fremtidens helt store vinderen på kontormarked vil ikke nødvendigvis være dem der råder over (og er hermed er bundet til) de konkrete kontorbygninger, men dem som let og gnidningsløst formår at bringe de mange ledige kontorpladser og kvadratmeter sammen med de kontorsøgende. Digitalt, fleksibelt og on-demand – selvfølgeligt!

Kontormarkedet er ikke dødt – men under markant forandring

Konklusionen er ikke, at kontormarkedet er stendødt og alle nu bare vil arbejde hjemme. Men naturen af efterspørgslen er under markant forandring. Dette gælder særligt måden vi tilgår og bruger kontorfaciliteter på samt ikke mindst hvor og hvornår vi ønsker at komme på et kontor i det hele taget. Kontorudlejning, som vi kender det kan derfor på sigt blive en vanskelig businesscase. Til gengæld åbner der sig et væld af nye forretningsmuligheder og added service potentialer for dem der forstår at tappe ind i de nye behovs- og efterspørgselsmønstre og aktivere disse via digitale kanaler og platforme.